NOCIONES
BÁSICAS SOBRE EL ALQUILER DE VIVIENDA:
Tanto si es arrendador
(propietario de la vivienda) o arrendatario (el que la alquila) hay unas cuestiones básicas que es necesario
tener claro antes de firmar el contrato de alquiler, todas ellas contenidas en
la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.
En cuanto a la FORMA
del contrato éste puede realizarse verbalmente o por escrito. Es recomendable
que sea por escrito y fundamental que se redacte por una persona con
conocimientos legales, de esta forma, se podrán prever todas las circunstancias
relativas al mismo y nos evitaremos posteriores sorpresas desagradables.
Respecto del PLAZO DE
DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la ley establece un plazo general mínimo
de 5 años. Por tanto, aunque se haya pactado un plazo inferior en el contrato,
éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance la duración mínima de cinco años. Eso sí, si en el
contrato se ha establecido un plazo menor a 5 años, el arrendatario podrá con
preaviso de 30 días finalizar el arrendamiento en el plazo pactado. Así por
ejemplo, si consta en el contrato de alquiler que la duración es de un año, el
arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda por el plazo de 5 años;
pero, si quiere, podrá renunciar a continuar con el alquiler con preaviso de 30
días antes de finalizar ese año.
A estos efectos y con
la situación de crisis en la que nos encontramos, es importante señalar que si
existe un procedimiento de ejecución de la vivienda por impago de hipoteca, el
arrendatario sigue manteniendo su derecho por el plazo mínimo legal de 5 años.
En cuanto a la RENTA, se
establece libremente por las partes y salvo pacto en contra, su pago será
mensual y dentro de los primeros 7 días de cada mes. Durante los 5 primeros años
de alquiler la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador en la fecha
en que se cumpla cada año de vigencia del arrendamiento y aplicando el IPC. Es
importante señalar que con el impago de una sola de las rentas es causa
suficiente para resolver el arrendamiento.
En lo relativo a la
FIANZA, la ley obliga a presentarla en la celebración del contrato y en cantidad
equivalente a una mensualidad.
En cuanto a los GASTOS
GENERALES, salvo pacto en contrario el arrendador está obligado a pagar los
gastos destinados al adecuado sostenimiento del inmueble (ejm: gastos de
comunidad) y servicios, tributos o cargas no susceptibles de individualización
(ejm: contribución urbana). En el caso del arrendatario, estará obligado a
pagar aquellos gastos susceptibles de individualización (ejem: electricidad).
Respecto de los GASTOS
DE CONSERVACIÓN, el arrendador está obligado a realizar todas aquellas
reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda (ejemplo: cambio de
instalación eléctrica de la vivienda), sin derecho a elevar la renta por ello.
Eso sí, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de
la vivienda (ejemplo: revisión de la instalación de gas) serán a cargo del
arrendatario. En todo caso, el arrendatario no podrá realizar sin el
consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de
la vivienda o accesorios, siendo ésta incluso causa de resolución de contrato.
